（原标题：2020年前两月销量下降四成 地产巨子开端寻觅“降落伞”）
▲在疫情影响下，地产商的开发速度放缓，他们首要的问题是怎么取得更多续命的现金流。（ICPhoto史康/图）
依据国家统计局发布的数据，1-2月全国住所产品房出售面积同比下降了40%。
万科主席郁亮说，2018年喊出“活下去”是高枕无忧，没想到现在“变成了特别实在的存在”。
眼下，楼市的风向正在左右摇摆，但关于嗅觉敏锐的购房者，这或许一起意味着更优惠的房价和更宽松的购买门槛。不过，热烈的抢房现象仍仅限于抢手城市的抢手楼盘。
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文 | 南方周末记者 刘诗洋
责任编辑 | 顾策
2020年3月28日下午，北京大兴区庞各庄中海云熙售楼处，几个看房人在门口排队等候检疫。通往出售中心的路上，当地防疫部分设立了三道关卡，挂号身份证、查验举动轨道以及用消毒液喷洒鞋底。来此的客户全都要丈量两次体温，当地还要求，售楼处一起招待的客户不能超越3组，为了监督，出售大厅里还有两个民警坐守。自获准敞开以来，这个楼盘每天只能招待很少的客户。这也是近期北京大多数楼盘的常态。中海云熙的开发商是中海地产（00688.HK，简称“我国海外开展”），在3月26日的成绩会上，该公司履行副总裁罗亮表明，受疫情影响，本年1、2月中海的出售数据同比下降了22.7%。售楼处的回款，通常是房企最重要的资金来历，这种丢失眼下正构成连锁反应。罗亮指出，由于原方案新增的供货推迟，出售周期缩短将影响去化率，本年或许有少数项目无法按方案供货出售。作为我国最挣钱的地产商之一，中海的状况是现在我国房企的实在写照。尽管南方周末记者近期参与的多场成绩会上，大多数房企高管们挑选对疫情形成的丢失沉默不谈，但依据国家统计局发布的数据，1-2月全国住所产品房出售面积同比下降了40%。标普全球近期发布的陈述数据显现，假如4月份仍能感受到封城的影响，那么2020年的房子出售或许会下降20%。在阅历连续多年的调控之后，2020年突发的新冠肺炎疫情，正在碰击着我国地产商的流动性软肋。由于售楼处封闭，回款受限，曩昔一周，包括绿城、泛海在内的多家房企都启动了新融资方案。北京大学汇丰金融研究院履行院长、我国银职业协会首席经济学家巴曙松此前曾表明，2020年以来房企融资呈逐月上升态势，截止到3月中旬，房企境外债款、海外发债及信任的债款总和已挨近1.46万亿。大型企业尚能经过发债缓解危机，更多中小企业已在跌宕的商场中岌岌可危。在人民法院网上，均匀每天都有一到两家房企被清算。2020年以来，全国已有近百家房企破产。3月初，上海清算所发表新华联控股一笔10亿元的债款违约，这是新冠疫情以来首笔触及房地产事务的企业违约。新华联是一家总部坐落北京通州的大型归纳企业，成立于1990年，此前以房地产为主业，近年来开端转向文旅地产。与已揭露的信息比较，更大的危机还在水面之下。证监会规则上市公司要在4月底前发布年报，但一些公司的年报明显还在“难产”中。比方一家此前屡次传出流动性危机的公司，最近布告的首要内容是，聘任一名新的财政总监以及方案发行一笔120亿元的巨额公司债——该公司现在市值约为129亿。在疫情影响下，这类高负债企业好像只能寄予于“借新还旧”。不久前，世界评级组织穆迪将该企业宗族评级从“B3”下调至“Caa1”。该等级代表企业呈现了严峻信用风险。受全球疫情影响，流动性压力已呈现连锁反应。上星期一，港股内房股全线跌落，恒大、绿城我国跌幅一度超越16%。惠生世界融资有限公司CEO黄立冲当天在朋友圈撰文称，这与近期境外美元债暴降有关。因疫情形成的美元流动性危机，境外出资人正兜售美元债以期回笼资金，他以为这或许会引起未来适当数量的房企呈现美元债违约。眼下，这场压力测验检测着职业里的每个人。一家在出售榜上排名前20房企的区域营销负责人告知南方周末记者，他地点的企业正阅历名为“优化”的隐形裁人，包括他在内的许多职工本年都不会有调薪。他不期望提及自己地点的公司，由于忧虑公司高明的内审手法会查出他的姓名，致使失掉作业，“许多公司都在缩编，作业不好找，要预备过冬了”。尽管从没有企业揭露供认，但地工业的“人员优化”，早从2019年就初现端倪。力度最大的根本都是高周转企业。比方在一家闻名上市公司，依照他们最近发布的年报，职工总数比较2018年已削减了近3万人。在疫情之下，优化和缩编正成为常态。一位在上海作业、长时刻服务于地产公司的猎头告知南方周末记者，她本年已很少接到房企人力的用人需求，“副总裁层面却是偶然有，小主管等级简直必定没”。由于疫情加重了线上服务的规划，她最近已开端将方针转向互联网企业。2019年11月，当万科创始人王石提早预告万科2019年的成绩“非常好”时，他必定想不到，短短一个月后，状况就发作了改动。作为前期发布年度成绩的地产商，从前的职业龙头万科交出了一份“稳健”的成绩单，各项成绩都稳步增加。只不过，他们的净赢利同比增加只要15.1%。这是万科自2014年以来赢利增速最低的一年，不只低于商场此前预期的20%，也比规划相似的企业差了不少。对此，万科在财报中解说，尽管部分项目没有到达清算条件，但仍计提了土地增值税清算预备金，以合理反映公司赢利。2019年，万科应交的土地增值税预备金高达367.8亿元，比2018年高出近120亿。依照万科董事王文金的说法，土地增值税高，是由于这次结算中高毛利率项目多。土地增值税和毛利率挂钩较大，但在正常的状况下，税金清算是在项目竣工结算后再计提的。别的有必要留意一下的是，万科2019年已售但未竣工结算的金额，比上一年大幅增加了784亿。也就是说，在具有很多已售但未结算项目的前提下，万科此次年报“挑选”了结算更多高毛利项目。而正是这些提早计提的税金，腐蚀了赢利。一位不肯签字的券商分析师告知南方周末记者，万科的这种操作是经过财政手法提早预付本钱，节省部分赢利，留给后期结算。这尽管会损伤中小股东的利益，但关于蓝筹股而言，企业考量的是长时刻稳定增加。他以为，选用这种做法，也直接说明晰万科对本年商场的失望。管理层此前在成绩会上的表态也验证了这一判别。万科主席郁亮说，2018年喊出“活下去”是高枕无忧，没想到现在“变成了特别实在的存在”。而公司总裁祝九胜的说法愈加直接，他说受疫情影响，曩昔两个月万科的出售同比削减了510亿元。3月27日，融创我国主席孙宏斌在公司成绩会上称，2020年公司将处置一些持有财物。他当天泄漏，2019年末融创现已成功卖掉一个酒店，还有4个酒店短期内也会成交。作为近年来上升最快的地产商，融创的规划增加离不开“狼性”出售和大举并购，在连续从万达、泛海、云南城投手中买下大笔财物后，融创此前一向对外开释决心，以为他们可以消化这些天量财物。但眼下，孙宏斌却揭露表明，公司现在持有的文旅项目及商业项目的比重偏大。这就从另一方面代表着，融创或许会将此前收买来的财物拿来出售。作为全国出售规划第四名的房企，融创2019年的成绩仍然保持高增加，净赢利260.3亿，同比增加57.1%，创下公司前史新高。但是他们眼下面临的，是高达172%的净负债率。这比前三位的碧桂园、恒大、万科都要高出不少。此外，依据公司过往财报，融创的融资本钱现在在6%-8%，也略高于其他头部房企。孙宏斌将调整融资结构、下降融资本钱，列为融创2020年要做的榜首件事。上述挨近融创的人士告知南方周末记者，融创也正在施行“优化”，部分区域的精简规划挨近20%。此外，公司近期还要求严控项目借款额度。在这场疫情带来的流动性测验中，最晚发布成绩的恒大好像是仅有“获利”的一方。由于首先降价实施网上出售，他们宣称一季度的出售回款到达了1133亿，大增55%。不过，恒大眼下仍要面临高达159.3%的净负债率。成绩会上，许家印表明2020年要在高增加的一起控制规划，以完成有息负债每年下降1500亿，到2020年把总负债下降到4000亿以下。不只地产商在为楼市下行焦虑，各当地政府和顾客也在为此付诸举动。3月25日，湖南省住建厅及统计局发布公报估计，接下来全省的产品房价格将稳中有降。这是全国首个揭露预期房价会下降的省份，2019年湖南的全国产品房出售，在全国排名第八。该公报称，由于房地产调控的继续效果，以及疫情影响企业复工及商场购买力，估计下阶段全省的房地产开发出资增速、出售面积都将有所下降。地产开发出资放缓，意味着作为当地财政首要收入来历的土地出让金将有所削减，在此布景下，2月下旬以来，全国各地连续呈现调控松绑“一日游”。河南驻马店是此轮疫情中首先松绑调控的当地。2月21日，驻马店发布《关于进一步标准促进房地工业平稳健康开展的定见》，提出将公积金借款购买首套房首付份额下降至20%。4天后，河南省政府对驻马店人民政府首要负责人进行约谈，该文件随后被撤回。在首付份额上放松的还有陕西宝鸡。3月12日，宝鸡市发文提出各银行要积极争取下降首套住宅借款首付份额方针，公积金借款最高额度由40万进步至50万。该文件也在发布后不到12个小时就被撤下。随后，浙江海宁又上演了时刻更短的“松绑乌龙”，3月24日，当地海宁日报微信公号及微博海宁发布均发布音讯，称在未来一个月的房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住宅”方针暂不履行。但此音讯缺乏半响就被删去。除了这类直接松绑调控的打听，也有当地政府挑选了迂回的方法。疫情发作以来，为扶持房地产企业，已有超越80个城市出台了相关方针，最重要的包括延期或分期交纳土地出让金，简化规划报建手续等手法。但在“房住不炒”的前提下，任何直接带动商场的调整仍然灵敏。眼下，我国楼市的风向正在左右摇摆，但关于嗅觉敏锐的购房者，这或许一起意味着更优惠的房价和更宽松的购买门槛。3月以来，长三角地区楼市已首先呈现回暖痕迹，在姑苏，一些刚需楼盘一开盘立刻售罄。南京3月份一二手房出售数据均已挨近2019年同期。而在杭州市区，仅3月开始的两周多时刻里，就成交了4922套新房。人们戴着口罩参与摇号，由于人数太多，不少楼盘的中签率近期都在10%以下。不过，热烈的抢房现象仍仅限于抢手城市的抢手楼盘。贝壳研究院首席分析师许小乐告知南方周末记者，眼下的商场回暖是短期累计需求的开释，缺乏以改动商场供需力气的比照，现在的供需联系仍旧较为平缓，全国新房库存高达5.3亿平方米，二手房商场买卖节奏仍旧很慢，要点城市房源成交周期均在100天以上。他以为，假如疫情完毕，新房商场会由于企业回款诉求高，而呈现价格下行。但从长远看，商场仍会沿着较平稳的曲线行进。
