编者按：本文来自微信大众号魔都财观（ID：moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。
经过2015年开端的一轮房地产提价潮，买房保值增值的理念开端家喻户晓，绝大多数人发现，房产是家庭财富的压舱石，房本的数量对财富的多寡起到了决定性的效果。
在曩昔的十几年，房地产是国家的支柱产业，全国各地飙升的房价是经济蓬勃发展的一个缩影。买房早的人都占了大便宜，买房致富的故事在咱们每个人身边也在不断演出，只需买房就能挣钱的观念一时刻家喻户晓。
可是，在决策层下定决心调整经济结构、不把房地产作为影响短期经济的手法的当下，咱们能够预见的是，房价不会像以往相同，以峻峭的斜率向上冲刺。
未来更或许呈现的局势是各地楼市涨幅分解、竞品之间差异化加重。而作为买房人，面临行将到来的革新，咱们对买房的收益应该有个客观合理的预期，把防备危险作为首要大事。
对此，我花了些心思，从前史上踩坑赔本的经历之中，整理出5个买房误区，供咱们参阅。
01 新房比较二手房更有出资价值
咱们团队发现许多人都是“新房癌”患者，买房只愿意买一手的。
他们想买新房的理由，一是觉得簇新、未住过人的房子合适拎包入住，让人感觉住的舒适；二是觉得许多新房都建在抢手板块，或是抢手板块的辐射区域，小区又自带底商、泳池会所等优质配套，未来增值的潜力比较周边二手房会更大。
我以为，现实并非售楼处和楼书宣扬的那么夸姣。
房产出资圈内存在的一个一致便是——自住买新房，出资买二手。
房子这个修建物自身不能增值，而是房子下面的土地价值会跟着时刻的推移不断增值。也便是说，土地价值占房产总价越高的，未来增值的空间就越大。买新房比较买二手房，将更多的资金花在了美丽的外立面、会所泳池、奢华装饰之类并不会跟着土地一同增值的事物上。假如花相同的总价买二手房，就能够买到比新房更大的面积，由于面积等于土地价值，未来房子的必定涨幅会更高。
别的一点值得注意的是，在许多值得买房的大城市里，由于城市建设的老练与完善，新房现已占不到很好的区位了，最黄金的地段现已被早年制作的小区提早占位。这也是二手房能凭仗更好的区位，增值涨幅高过新房的原因之一。
比如在上海，占有大宁板块最佳区位的小区是均匀修建时代在1999年的东方明珠大宁公寓，区域标杆的大宁金茂府反而在一个边角料的方位。
音乐学院板块方位最好的小区是1999年建的嘉丽苑，身处东湖路淮海中路，小区对面便是环贸iapm，可谓城市中心的绝版稀缺地段。
就算是同一开发商多期开发的项目，前几期的方位都是优于后几期的。浦西老牌豪宅翠湖六合便是个很好的比如，由香港开发商瑞安耕耘20年开发。翠湖1、2、3期伴跟着周边商业和太平桥公园的成长，占有了新六合的最佳C位，而最新的4期就显着不如了，严格地来说，归于老西门板块。
可是我发现，现在的新盘，即便小区方位不如同区域的二手房，但由于房龄新、以及运用买房人对区位认知缺乏，定价遍及是要高出二手房不少的。
不过，再经过个十几年，最初的新盘也变成“老破大”的时分，地段价值就会凸现出来，占了C位的楼盘会更抢手，只有当落潮了才会发现谁是那个裸泳的人。
02 新房的“房龄”比较二手房要更新
新房的价格比二手房高，除了产品力更好、精装饰之外，还有一点很重要：新房的房龄更短。
咱们都知道，在国内，住所并不是永久性的私产，产权的运用年限是70年。尽管现在还未发生过70年住所产权到期怎么处理的普世事例，但咱们估计，产权到期之后大概率是会发生一笔续期费用的。依照媒体报道的温州少量个案，房产到期后续期或许要支付房价三分之一的价格。详细未来是怎么样，谁也不知道，但必定不会是免费。
这个续期费用现已体现在二手房的价格里了，简略粗犷地核算的话，运用年限每削减1年，房子的总价就会折价1%，但会有个一、二成的封顶。也便是说，同一个区域内30年房龄的房子，比较10年房龄的房子折价20%，是一个比较合理的估值。
但这个70年，到底是从什么时分开端倒计时呢？
许多人都以为是从交房的时分开端算，只需买的是新房，那运用年限便是完好的70年。
现实真的是这样吗？
NO！
住所产权的70年运用权，是从开发商经过招拍挂获得土地的那一天起就开端核算的，项目的全体转让也不影响运用年限的减计。
比如讲，某A开发商在2001年就拍下了一块地皮，一向捂盘不开发，到2014年的时分资金链断裂了，把地皮转让给了B开发商，B开发商持续捂地，到2017年才开工，2019年获得预售证并向业主出售。新房的业主拿到房产证时，运用年限仅剩 70-（2019-2001）=52年，并不是完好的70年。
而周边的二手房C盘，是开发商在2009年拍地并马上开工制作的，2010年就获得了预售证并卖出。二手买进C楼盘的业主，拿到房产证时，享有对C盘的剩下运用年限为 70-（2019-2009）=60年。
经过这个事例，咱们发现，买了一个竣工九年的老楼盘，剩下的可运用年限也或许比全新的新房还长了8年，房产剩下运用年限的长短彻底取决于开发商拿地的日期，而不是高楼制作的年份。
假如拿地年份特别早的“伪新盘”的价格比周边老楼盘卖的贵许多，由于运用年限的问题，未来涨幅估计会跑输老楼盘。
我想共享一个小技巧，大概率能协助咱们避开“伪新盘”的坑。
咱们购买新房时，必定要细心检查预售证上的“土地运用权出让合同编号”，这一栏有住所土地的出让年份，土地运用权的70年便是从此栏标识的那一年开端减记的。
下图便是一个典型的坑，开发商竟然在1993年就拿了地，捂盘长达26年，实践到手运用年限仅剩44年，外表光鲜亮丽的新房子，实践房龄比许多购房者都年长。
以上海为例，需求警觉的是市中心黄金地段的港资新盘。其次是一些旧改项目，把九几年的老大楼改装成新房卖出，这些项目的遍及剩下运用年限也缺乏50年。
03 开发商越大牌，房子质量越好
咱们买新房越来越垂青开发商的品牌，愿意为闻名开发商的品牌支付溢价。近几年房地产职业集中度提高的很快，这种趋势会越来越显着。
可是，房企的名望越响，房子的修建工艺、装饰质量就必定好吗？
还真不必定是这样！
大开发商的优势是资金量雄厚，高溢价的地王根本都是它们拿的。但在这轮限价下，这些项目都是要赔本的。
为了少亏一点，开发商必定会在修建和装饰质量上打点扣头，这就发生了所谓的“维权盘”。
开发商在全国有千千万个项目，一个项目维权了，对它的全体名誉影响不大，在维权成为遍及现象的当下，许多无良卖家更是有备无患，只需限价够低，再烂的质量也不愁接盘侠。
这种现象背面的逻辑，我以为有两点。
首要，一刀切的限价歪曲了房产商场。开发商造楼是要挣钱的，断人财源，最后为楼盘降标买单的仍是业主。
更重要的，国内房地产业至今停止还未脱离粗野成长的形式。规划为王、快速扩张依然是王道。房企前三位的碧桂园、恒大、万科，尽管产品都不错，但他们首要仍是靠规划制胜，高周转、控本钱仍是主旋律。
在这样一个商场下，劣币驱赶良币成了常态，谁造房子速度越快、本钱用的更低，谁就在竞赛中胜出。
中鹰、富丽宗族、业丰置业…真实的经典产品缔造者们都早早地退出了竞赛。
04 越偏僻的盘未来涨幅越大
之前的一轮牛市中，越是远离市中心的当地，房价涨的越猛。大城市的板块均价在涨幅往后，呈现出一个扁平化的状况，这得益于城市鸿沟的扩张，本来的城市边缘地带经过期刻的沉积，被纳入了中心城区，价格也向市中心看齐。
可是，这个趋势不或许一向延续下去。当偏僻区域的均价逐步挨近中心城区的时分，购房者就会用脚投票——几百万上千万的出资决策，是不会被各种“环线论已经过期了，XX今后便是世界中心”、“XX便是下一个XXX”之类的营销话术所遮盖的。
有意思的是，我经过剖析前史数据，发现了一个现实：城市的领涨板块，也是存在大周期轮动的。
由于上一轮房产牛市中，近郊、远郊板块遍及涨幅要远高于城区，所以现在咱们发生了这样一个一致：越偏僻的区域在房地产牛市的时分涨幅越大。实践上，这个经历仅仅刚好适用了2015年后的这一波行情，并不是一个普适的规则。
借用上海乐居对2010-2015年间上海各板块新房涨幅的统计数据，咱们能够发现，在那段时刻，涨幅榜前列的竟然一大部分都是内环线中心板块，与现在受欢迎的“市郊涨的快”的论调恰恰相反。
我不能必定地说前史会重演，下一轮房产牛市将由城市中心领涨，板块间差价会再一次拉大。可是，出资远郊无地铁、无方针利好的板块，很有或许不会看到上一轮快速翻倍的光辉。
在当下时点，像上海大虹桥、深圳沙井之类有长三角一体化、粤港澳大湾区国家级战略规划的近市郊域，仍是十分值得下手的，其他无方针利好的市郊板块，假如周边地铁、商业等配套不老练的话，仍是慎重一点为妙，上一轮行情它们沾了普涨的光，下一轮或许不会那么走运。
